Car game 🎮

May 29, 2025

Car game 🎮

The setting for our car game is an iconic road trip across the United States during the 1960s, an era marked by cultural revolution, classic cars, and changing social landscapes. This was a time when the American highway system was booming, driven by the 1956 Federal-Aid Highway Act that sparked the growth of the Interstate Highway System. Muscle cars, cruisers, and convertibles filled the highways, as young adventurers embraced the freedom of the open road. The backdrop features neon-lit diners, roadside motels, and bustling cityscapes with vintage billboards. Along the way, players will encounter pivotal moments such as the struggle for civil rights, the rise of rock ‘n’ roll, and the tension of the Cold War era, all subtly influencing the journey.

For your character, choose your role in this 1960s road trip adventure:

Johnny, the aspiring muscle car mechanic with a rebellious spirit

The open road stretches endlessly as Johnny revs up his vintage 1967 Ford Mustang, ready to prove his skills. The sun dips low, casting an amber glow over the neon-lit diners and motels ahead. His rebellious spirit fuels his dream—to win the famed Muscle Car Rally across multiple states. But first, Johnny must decide how to prepare: tune the engine meticulously for reliability, or push horsepower to the limit for speed?

a paiter paiting a landscape o…

May 29, 2025

a paiter paiting a landscape on a canvas

Negative Impacts of Barrick Gold’s, Gold Extraction in the Dominican Republic

May 28, 2025

el impacto negativo de la extraccion de oro de la brrygold en RD

Negative Impact of Gold Extraction by Barrick Gold in the Dominican Republic

Gold mining has long been heralded as a driver of economic growth in resource-rich countries. In the Dominican Republic, the Pueblo Viejo mine—operated by a joint venture between Canada’s Barrick Gold (60 %) and the U.S. Newmont Corporation (40 %)—is one of the world’s largest gold producers. Yet beneath the gleaming statistics of output and export revenue lies a trail of environmental degradation, health crises, and social upheaval in the communities downstream from the mine. This article examines the negative impacts of gold extraction by Barrick Gold in the Dominican Republic, detailing the environmental contamination, human health consequences, food insecurity, forced displacement, and the ongoing struggle for transparency and justice.

1. Overview of Pueblo Viejo Mine and Special Contract

The Pueblo Viejo mine started commercial gold production in 2012, following construction that began in 2008. It sits in the province of Sánchez Ramírez, about 100 km northwest of Santo Domingo. Through a “special contract” with the Dominican government, the project leases nearly 40 km² of land under terms that exempt the operation from national mining law and grant Barrick and Newmont immunity from historic contamination liabilities in exchange for a one-time US $37 million environmental remediation payment(Earthworks).

Though touted as a flagship of foreign investment, the contract framework has undermined regulatory oversight and curtailed community rights to essential environmental information. As communities have experienced escalating contamination and health threats, the lack of transparency and accountability embedded in the special contract has become a focal point of local and international criticism.

2. Tailings Dam: A Looming Catastrophe

2.1 El Llagal Tailings Storage Facility

The mine’s primary environmental hazard is the El Llagal tailings storage facility (TSF)—a dam holding back mine waste, known as tailings, with a height of over 114 meters and classified as having “extreme” consequences in the event of failure(Earthworks). Tailings are the finely ground rock and water slurry leftover after gold extraction, often containing toxic elements such as arsenic, lead, mercury, and residual cyanide.

The El Llagal dam was constructed in an area prone to seismic activity and heavy rainfall, heightening its vulnerability(MiningWatch). Its safety classification indicates that a collapse could result in over 100 deaths, massive economic losses, and irreversible environmental damage—including downstream water contamination and the obliteration of agricultural lands.

2.2 Proposed Naranjo Tailings Facility and Expansion

As El Llagal nears capacity, Barrick plans to build a second TSF—El Naranjo—spanning nearly 16 km² and holding up to 645 million m³ of combined tailings and potentially acid-generating waste rock(MiningWatch). An independent review by Dr. Steven Emerman concluded that Barrick’s Environmental and Social Impact Assessment (ESIA) for the expansion “fails to consider the real environmental and social risks,” does not justify its site selection, and overlooks industry best practices such as backfilling exhausted pits to reduce aboveground dam risks.

Communities feared that constructing two massive dams in close proximity would compound the potential for a catastrophic failure(Earthworks). Despite expert warnings, Barrick’s ESIA provided no long-term monitoring or maintenance plan beyond a ten-year water treatment scheme—leaving future care of one of the world’s largest earth-core rockfill dams in the hands of the Dominican government(MiningWatch).

3. Water Contamination and Bottled Water Dependency

3.1 Household Water Safety

For over a decade, downstream communities have faced severe water contamination from mine discharges and tailings seepage. Since 2011, residents have relied on bottled water for drinking and cooking—initially supplied by the company and later by government agencies. Yet each household receives only 15 gallons twice weekly, forcing families to resort to potentially contaminated tap water for bathing and washing(Earthworks).

Local surface water sources—rivers and streams—have suffered heavy-metal loading, with documented cyanide, arsenic, lead, and other toxins found in both river water and residents’ blood tests. A 2014 investigative report revealed cyanide and metal residues in blood samples from four affected communities(Earthworks).

3.2 Livestock and Ecosystem Damage

Contaminated river water has been linked to livestock deaths. Reports describe cattle, pigs, and fish perishing after consuming local river water downstream of tailings facilities. In some cases, fish carcasses floated to the surface of the Maguaca River, prompting local schools to temporarily close due to foul odors and health concerns(Jacobin).

Such incidents underscore the interconnectedness of ecosystem health and community well-being: as livestock perish and fisheries collapse, food security is directly compromised.

4. Air Quality, Dust, and Respiratory Illnesses

Daily dust from mining operations and waste handling blankets homes in a fine black layer. Residents report cleaning their houses every day to remove mine dust, which infiltrates indoor spaces and poses respiratory hazards(Earthworks). Community members have described persistent coughing, asthma, and other pulmonary disorders, particularly among children and the elderly.

Environmental monitoring networks—which might track particulate matter (PM₁₀ and PM₂.₅) near tailings dams and processing plants—have been absent or limited. A lack of real-time air quality data compounds residents’ inability to document health impacts or seek redress.

5. Health Impacts on Community Members

5.1 Common Health Problems

Consistent reports from multiple sources describe elevated rates of:

Skin lesions and rashes: Painful boils, rashes, and scarring resembling cyanide-induced dermatological symptoms(Earthworks).
Vision loss: Blurred vision and other ocular ailments potentially linked to heavy-metal exposure.
Nausea and gastrointestinal distress: Persistent stomachaches, vomiting, and loss of appetite.
Fatigue and dizziness: Chronic tiredness and lightheadedness impeding daily activities.
Respiratory issues: Asthma, bronchitis, and persistent coughing associated with dust and airborne contaminants(The Guardian).

5.2 Elevated Blood Lead and Heavy Metal Levels

Medical examinations in 2014 confirmed elevated levels of lead, arsenic, and cyanide in villagers’ blood. Doctors reportedly advised that health outcomes would not improve unless patients relocated away from the mining operations permanently(Earthworks).

5.3 Increased Mortality and Overwhelmed Cemeteries

Community activists report a noticeable uptick in deaths since Barrick commenced operations—doubling burial rates and overwhelming local cemeteries. Some village graveyards were appropriated by the company for construction, further straining communal mourning practices(Jacobin).

While causality between mining activities and mortality remains contested by government agencies and company representatives, the absence of rigorous epidemiological studies leaves communities to interpret the patterns themselves.

6. Agricultural Decline and Food Insecurity

6.1 Crop Rot and Soil Contamination

Residents who once cultivated mangoes, plantains, oranges, cacao, and other staples have witnessed their orchards and fields deteriorate. Farmers report fruit rotting on the tree before harvest, reduced yields, and barren soils—attributed to soil contamination by heavy metals and altered water chemistry(Earthworks).

In one testimony, a farmer explained that his livelihood vanished overnight when produce failed to mature, prompting families to travel long distances to purchase basic foods they previously grew themselves—effectively creating a “food desert” in an agrarian region.

6.2 Loss of Livelihoods

Beyond contamination, mining displaced small-scale agriculture by converting farmland into industrial sites. When El Llagal dam construction commenced in 2007, 65 households were forcibly relocated from El Llagal, Fátima, and Los Cacaos. Though a resettlement agreement included US $1.5 million in compensation and new housing, relocated families now live in semi-urban areas without arable land for cultivation, undermining income sources and food autonomy(Earthworks).

Farmers displaced by every stage of dam expansion have faced broken promises: land-for-land agreements remain unfulfilled, and financial compensation has been delayed or insufficient to purchase equivalent plots.

7. Forced Displacement and Involuntary Resettlement

7.1 Comité Nuevo Renacer and Census Findings

Six downstream communities—La Cerca, La Piñita, Las Lagunas, Jobo Claro, Jurungo, and El Naranjo—formed the Comité Nuevo Renacer (CNR) to advocate for relocation. At CNR’s insistence, the government conducted a census identifying 369 families eligible for relocation due to intolerable environmental and health conditions. Yet, to date, only the original 65 families displaced in 2007 have successfully completed resettlement(Earthworks).

CNR has collaborated with civil society partners, such as the Espacio Nacional por la Transparencia de la Industria Extractiva (ENTRE), to develop a community-centered relocation plan. However, despite clear evidence of need, the government has stalled—leaving hundreds in harm’s way.

7.2 Threats to New Communities from Expansion

Barrick’s proposed El Naranjo TSF would necessitate moving six more communities—Arroyo Vuelta, Las Lajas, Tres Bocas, Dos Palmas, La Placeta, and La Jagua Mocha. Independent analysis highlighted the absence of fair compensation plans and lack of meaningful engagement with affected households(Earthworks).

Community protests and makeshift camps have formed along proposed dam sites, demanding proper agreements. Yet, reports indicate that Barrick employees, accompanied by military forces, have attempted to clear forests and cut roads on contested land, exacerbating tensions and environmental damage.

8. Lack of Transparency and Community Exclusion

8.1 Restricted Access to Information

Barrick’s operations in the Dominican Republic are characterized by opacity. Key documents—ESIAs, safety studies, water quality tests—are often withheld, incomplete, or cited as “in progress,” impeding public scrutiny. Communities lack the data needed to verify claimed mitigation measures or to understand long-term risks to health and livelihoods(MiningWatch).

8.2 Virtual AGM and Mobile Billboard Actions

Despite repeated calls for in-person annual general meetings, Barrick has held AGMs exclusively online—excluding direct community participation. In 2024, the CNR rented a mobile billboard outside Barrick’s Toronto headquarters to broadcast relocation demands to shareholders during the virtual AGM(Earthworks). Similar actions accompanied the 2025 meeting, underscoring growing frustration over corporate unresponsiveness.

8.3 Independent Expert Reviews

In response to Barrick’s evasions, communities enlisted global experts such as Dr. Steven Emerman to review tailings safety and ESIA processes. His analyses revealed flawed methodologies, selective risk disclosure, and the dismissal of safer alternatives like pit backfilling—contradicting industry best practices and Barrick’s public commitments to safety(MiningWatch).

9. Regulatory and Civil Society Context

9.1 Role of EITI and Government Reforms

Under the Extractive Industries Transparency Initiative (EITI), the Dominican Republic publishes revenue flows and contract details. Civil society actors leverage EITI platforms to challenge mining expansion and push for beneficial ownership disclosures and stronger environmental safeguards(EITI).

Pending reforms to the Mining Law aim to bolster transparency and community rights, but progress remains slow. The Ministry of Energy and Mines has indicated a 2025 legislative effort to update licensing procedures and environmental regulations.

9.2 International Oversight and Campaigns

Global watchdogs—Earthworks, MiningWatch Canada, and others—coordinate campaigns to highlight corporate malfeasance, organize Global Weeks of Action, and pressure financiers and investors to adopt environmental, social, and governance (ESG) criteria. These efforts have attracted media attention from outlets such as The Guardian, Jacobin, and national news sites.

10. Corporate Climate Resilience Claims versus Local Realities

While Barrick’s sustainability reports emphasize climate scenario analysis, GHG emissions targets, and community resilience initiatives, local experiences paint a starkly different picture. Communities remain exposed to contaminated water, unmonitored tailings dams, and health hazards—contradicting corporate assertions of holistic environmental management(Barrick).

The dissonance between grand sustainability frameworks and day-to-day human suffering highlights a systemic gap: centralized risk assessments fail to incorporate indigenous knowledge, lived experiences, or community-defined definitions of resilience.

11. Pathways to Remedy and Recommendations

To redress the enduring injustices inflicted by gold extraction at Pueblo Viejo, stakeholders should consider the following:

Immediate Relocation of Affected Families
Implement CNR’s community-centered relocation plan without further delay, ensuring adequate land, housing, and livelihood restoration for all 369 identified families(Earthworks).
Comprehensive Environmental and Health Assessments
Commission independent multidisciplinary studies—covering water, soil, air, and human health—with full community participation, data transparency, and regular public updates.
Enhanced Tailings Dam Safety Protocols
Reevaluate tailings management strategies using the “Safety First” standard, consider pit backfilling, retrofit existing dams with spillways and monitoring instrumentation, and develop binding long-term maintenance plans enforceable under national law(MiningWatch).
Transparent Corporate-Government Accountability
Amend the special contract framework to align with national mining legislation, remove liability waivers for historic contamination, and mandate public disclosure of all environmental monitoring data and ESIA documents.
Strengthening Regulatory Capacity
Bolster the Dominican government’s ability to enforce environmental regulations, conduct surprise inspections, and penalize violations—counteracting corporate influence and conflicts of interest.
Community-Led Monitoring and Decision-Making
Establish joint community-company-government oversight committees, incorporate local environmental defenders in risk management, and provide capacity building for community-driven water and air quality testing(Earthworks).
Financial Safeguards and Remediation Funds
Require Barrick to contribute to an environmental remediation trust fund—managed by an independent board including community representatives—to guarantee funding for cleanup, health care, and livelihood restitution.
Investor and Market Pressure
Encourage socially responsible investors, lenders, and insurers to integrate community impact performance into due diligence, and to demand compliance with global tailings safety and human rights standards as conditions for financing.

12. Conclusion

The story of gold extraction by Barrick Gold in the Dominican Republic is emblematic of a broader global pattern: major mining projects often enrich distant shareholders and state treasuries while imposing disproportionate environmental and human costs on marginalized communities. Despite decades of documented contamination, health crises, and unfulfilled relocation commitments, affected villages near Pueblo Viejo continue to face existential threats from toxic tailings dams, polluted rivers, and corporate-backed expansion plans.

True sustainability must transcend glossy corporate reports and recalibrate to prioritize human rights, ecological integrity, and community self-determination. As the Dominican Republic undertakes regulatory reforms and global campaigns amplify local voices, there remains an urgent opportunity to transform the legacy of gold mining into one of justice, restoration, and equitable development—turning the “barbarity” of unbridled extraction into a path toward genuine progress.

Hipsters dancing in front of a graffiti wall

May 27, 2025

A vibrant urban scene featuring a graffiti-covered wall with colorful and expressive street art, surrounded by industrial buildings and a clear blue sky.

Hipsters dancing in front of a graffiti wall

Batman Tales #17

May 27, 2025

It was rainy night in Gotham City, a masked bandit was sneaking around when he decided to head into the back of Toys R Us in Gotham, he entered the store which was closed for the night and decided to take money from the registers, then he saw a real lightsaber for sale, it had a red blade and had a warning: DANGER! DO NOT USE FOR PLAY, YOU COULD GET KILLED OR SEVERALLY INJURED, the bandit soon put in his bag and said “Batty will be in a for awaking when i see him soon!!”, the bandit then exited from the back and drove off in a stolen Roto Rooter van

It was a dark and stormy night in Gotham City, the streets slick with rain under flickering street lamps. A masked bandit, cloaked in shadow, crept silently toward the rear entrance of Toys R Us. Despite the heavy downpour, his eyes glinted with a reckless determination.

Slipping through the unlocked door, he moved quickly inside the deserted store, the aisles eerily empty and faintly lit by emergency exit signs. Approaching the cash registers, he began stuffing bills and coins into his bag. But then something unusual caught his eye — nestled among the usual toys was a real lightsaber with a bright red blade.

The label screamed out a chilling warning: DANGER! DO NOT USE FOR PLAY, YOU COULD GET KILLED OR SEVERELY INJURED. Still fueled by arrogance or desperation, the bandit tossed the glowing weapon into his sack. “Batty will be in a for awaking when I see him soon!!” he muttered with a wicked grin.

Without looking back, he exited the store from the same back door and jumped into a stolen Roto Rooter van. Tires spinning on wet asphalt, he sped away into the Gotham night, lightsaber humming ominously in the darkness.

If you want, I can create a dramatic image of this scene with the rainy Gotham atmosphere and the masked bandit holding the glowing lightsaber!

The bandit soon arrived at the former Gotham Cement Factory and soon headed to his office, the bandit soon took the mask off, it was The Joker himself! Joker laughed as ordered his men to build red bladed light sabers so they could use for more robberies

The stolen van screeched to a halt outside the crumbling Gotham Cement Factory, its rusty exterior barely visible in the storm. The bandit—a manacing grin spreading across his face—ducked inside and closed the door with a resonant thud. Lighting flickered through broken windows, casting eerie shadows along the grimy walls.

With a slow, deliberate motion, the bandit removed his mask. Beneath it was the unmistakable visage of the Joker himself, his pale skin glowing faintly in the dim light, his green hair slicked back despite the rain. A crazed laughter echoed through the abandoned factory as he reveled in his latest acquisition.

“Gentlemen,” Joker cackled, turning to a ragtag group of henchmen gathered in the shadows, “the night of toothless weapons is over!

The Joker soon laughed as lighting thundered outside the plant, the next morning, Batman and Robin arrived at Toys R Us along with police, the store was closed

The Joker’s maniacal laughter echoed through the cavernous Gotham Cement Factory as a flash of lightning briefly illuminated his twisted grin. Outside, thunder rumbled ominously, shaking the broken windows. The factory felt alive with wild energy, a perfect lair for the Clown Prince of Crime’s latest scheme.

By dawn, the storm had passed, leaving the streets slick but quiet. Batman and Robin arrived at the front of the Toys R Us, their silhouettes framed by the early morning light and flashing police lights. The store was still closed, but the chaos of the previous night was evident—the broken back door and signs of the break-in unmistakable.

As Batman surveyed the scene with grim determination, Robin examined the warning label on the lightsaber found inside.

“This isn’t just any weapon,” Batman growled. “The Joker’s planning something worse than we imagined.”

The tension was thick as the detectives and officers prepared to track down the Joker’s next move.

If you want, I can create a dramatic image of Batman and Robin arriving at the crime scene outside the Toys R Us under the early morning sky, with flashing police lights and rain-soaked streets.

Later that afternoon, as the Batmobile headed on the Gotham Expressway, Batman noticed a fire at a billboard on the side, a Coca Cola display billboard with a photo of Sela Ward holding a Coke was in flames, Robin soon sees a man in a UPS uniform, Batman soon uses the Bat-hook to stop him, the man turned out to be The Joker’s delivery driver who was told to set the billboard on fire

Later that afternoon, the Batmobile cruised swiftly along the rain-slicked Gotham Expressway. Suddenly, Batman’s keen eyes caught a flicker of orange and red—flames licking up the side of a massive Coca-Cola billboard. The iconic display featured a smiling Sela Ward holding a refreshing Coke, now twisted in fire and smoke.

Robin pointed ahead, spotting a figure darting away wearing a UPS uniform. Without hesitation, Batman swung the Bat-hook, latching onto the fleeing man and pulling him from the shadows. The man struggled but was firmly restrained.

Under questioning, it became clear: this was no ordinary delivery driver. He was an accomplice sent by the Joker, ordered to set the billboard ablaze—another chaotic message in the Joker’s unpredictable plan.

The flames reflected the urgency of the situation—the Joker was escalating his terror across Gotham, and Batman and Robin knew they had to act fast before more innocent lives were put in danger.

Would you like me to create a vivid image illustrating the dramatic scene of the burning Coca-Cola billboard and Batman’s capture of the Joker’s delivery driver on the highway?

Batman soon takes the driver to Police Headquaters, the driver confesses and says The Joker’s next move is the Gotham City Coca Cola plant

After cuffing the delivery driver, Batman wasted no time speeding toward Gotham Police Headquarters along with Robin. The driver, clearly shaken, finally broke under pressure.

“The Joker’s next move,” he confessed, “is the Gotham City Coca-Cola plant. He’s planning something big—something designed to cripple the city’s supply and cause chaos.”

Batman’s jaw tightened. The Coca-Cola plant was a critical facility, supplying not just Gotham but nearby cities as well. If the Joker managed to strike there, the ripple effects could be disastrous.

Robin glanced at Batman, eyes sharp and ready for the next confrontation.

“We need to move fast,” Batman said grimly, “before the Joker turns another part of Gotham into his personal playground.”

If you’d like, I can create an intense scene showing Batman and Robin at the Gotham Police Headquarters with the captured driver, the city skyline looming behind them under an ominous sky.

Police soon charge the driver with Arson, the uniform he has on was stolen from a UPS store

Police wasted no time charging the driver with arson and conspiracy. Further investigation revealed the UPS uniform he wore was stolen from an actual UPS store—a clear attempt to disguise his true identity and avoid suspicion.

The driver’s confession sent shockwaves through Gotham Police Headquarters. The Joker’s plan was advancing rapidly, and the Coca-Cola plant was now the most vulnerable target in the city. Batman and Robin readied themselves for what promised to be a deadly showdown.

With time running out, the Dark Knight prepared to confront the chaos head-on, knowing that every second counted in stopping the Joker’s latest deadly scheme.

Here’s a dramatic image showing the tense moment at Gotham Police Headquarters: Batman and Robin standing firm while officers process the captured arsonist, the stolen UPS uniform visible, with the city skyline dark and stormy outside.

At the Gotham City Coca Cola Bottling Co., while a guided tour for students of Walkerville Elementary School including Miss Frizzle and her class who came with their Magic School Bus, The Joker makes his enterance with his lightsaber, he cuts the security guard’s hands off and slashes another guard in the chest, The Joker was going to use the plant as his new money counterfet ring plant

The sun shone brightly over the Gotham City Coca-Cola Bottling Co., where a group of excited students from Walkerville Elementary, led by the ever-curious Miss Frizzle and the enchanted Magic School Bus, were taking a guided tour. The kids buzzed with excitement, pointing at the huge shiny machines and giant soda tanks as the guide explained the bottling process.

Suddenly, the atmosphere turned deadly as the main entrance burst open. The Joker strode in, his green hair wild and eyes burning with madness. Gripping the sinister red-bladed lightsaber he had stolen, he didn’t hesitate. In a horrifying moment, he slashed the hands off the security guard standing near the front desk, rendering him helpless, then swung the blade in a vicious arc, cutting another guard across the chest.

Chaos erupted instantly.

The Joker soon pointed the saber at the kids and soon attacked them, soon Batman and Robin entered, Batman used the Bat-hook to take down the Joker’s men, Robin ties them up, Batman soon grabs one of the sabers and enters a duel with the Joker

The Joker’s chilling laughter echoed through the bottling plant as he turned the glowing red lightsaber toward the frightened children and Miss Frizzle’s stunned class. Panic spread among the students, but before the chaos could worsen, the heavy doors slammed open. Batman and Robin burst onto the scene, their presence a beacon of hope amid the terror.

Without hesitation, Batman swung his Bat-hook, expertly taking down several of the Joker’s henchmen who had snuck in with him. Robin moved quickly, using his agility and precision to tie up the subdued villains, ensuring they couldn’t interfere.

The atmosphere tensed as Batman approached the Joker, now wielding one of the stolen red-bladed lightsabers himself. The two foes faced off in a fierce duel, the industrial glow of the bottling machines casting dramatic shadows over their intense battle. Sparks flew as saber clashed against saber, neither willing to give an inch.

Miss Frizzle and her class, still shaken but safe, watched anxiously as the Dark Knight fought to stop the Clown Prince of Crime once again.

Would you like me to create a vivid and action-packed image showing Batman dueling the Joker inside the Coca-Cola bottling plant, with the children and Robin nearby?

Batman and The Joker duel throughout the plant and then soon The Joker slips and falls in a giant tank with Coca Cola in it, The Joker screams “I’M DROWNING!!!” before he taken out and tied up to be taken to the mental hospital

The fierce duel between Batman and the Joker echoed through the labyrinth of gleaming pipes and roaring machines inside the Gotham City Coca-Cola Bottling Co. Their red-bladed lightsabers clashed with sparks flying, cutting through the industrial haze. The Joker’s manic grin never wavered, matching Batman’s focused intensity blow for blow.

Suddenly, the Joker made a reckless move—his foot slipped on a slick patch near one of the giant tanks filled with bubbling Coca-Cola. With a wild scream, he plunged into the dark fizzy liquid below, thrashing and shouting, “I’M DROWNING!!!”

Batman wasted no time. With the help of Robin, the Joker was pulled from the sticky depths, soaked and gasping but alive. No longer the menacing force of chaos, the Joker was soon tightly bound and ready to be taken away.

As Joker was led off, his pleading eyes still shining with madness, Gotham could breathe a little easier—thanks to the relentless vigilance of its Dark Knight.

If you’d like, I can create a dramatic image of Batman rescuing the Joker from the giant Coca-Cola tank inside the plant, with the intense atmosphere of the bottling factory around them.

The Joker is taken to the mental hospital and booked into a cell, his punishment is to watch every episode of Sisters from start to finish for destroying the Coca Cola billboard

The Joker’s wild screams faded as he was securely bound and dragged from the Coca-Cola tank. Back at the mental hospital, the Mad Hatter of Gotham was booked into a stark, cold cell. But this time, his punishment wasn’t just isolation—it came with an unusual twist.

He was sentenced to watch every single episode of Sisters from start to finish, an endless marathon designed to wear down even his chaotic spirit. The flicker of the TV screen was the only light in the dim room as the Joker sat begrudgingly, his notorious grin replaced by a mix of frustration and disbelief.

Though his plans were foiled for now, Gotham remained vigilant, always ready for when the Clown Prince of Crime might strike again.

Would you like me to create an atmospheric image of the Joker sitting in his cell at the mental hospital, watching Sisters on a TV with a mischievous yet annoyed expression?

AI Video

May 23, 2025

start

Here’s the start of your adventure!

Background:

The Kingdom of Veridia,Here’s the start of your adventure!

Background:

The Kingdom of Veridia, once a beacon of magical innovation and elemental harmony, now lies shrouded in twilight. Centuries once a beacon of magical innovation and elemental harmony, now lies shrouded in twilight. Centuries ago, Veridia was founded by the Elemental Conclave, a council of powerful mages who mastered earth, water, fire, and air. They built a society ago, Veridia was founded by the Elemental Conclave, a council of powerful mages who mastered earth, water, fire, and air. They built a society where magic thrived, and prosperity reigned. However, their harmony was shattered during the Obsidian Schism, a devastating civil war sparked by a power struggle within the Conclave. where magic thrived, and prosperity reigned. However, their harmony was shattered during the Obsidian Schism, a devastating civil war sparked by a power struggle within the Conclave. A faction, consumed by ambition, sought to control a forbidden form of magic – Shadow Magic – leading to widespread destruction and the near collapse of Veridia. The war ended with the banishment of Shadow Magic and the sealing of the Obsidian Rift A faction, consumed by ambition, sought to control a forbidden form of magic – Shadow Magic – leading to widespread destruction and the near collapse of Veridia. The war ended with the banishment of Shadow Magic and the sealing of the Obsidian Rift, the source of its power. But the scars of the Schism run deep. The land is blighted, resources are scarce, and fear permeates the kingdom. Whispers of Shadow Magic’s return are growing louder, threatening to plunge Veridia, the source of its power. But the scars of the Schism run deep. The land is blighted, resources are scarce, and fear permeates the kingdom. Whispers of Shadow Magic’s return are growing louder, threatening to plunge Veridia into eternal darkness. You, Elara, a sorceress descended from one of the original Conclave families, are Veridia’s last hope.

Now, Elara, you stand at the crossroads of destiny. Before embarking on your quest, crumbling ruins and twisted vegetation. Elara, a sorceress with elemental magic, stands amidst the decay, her expression determined. The style is a blend of dark fantasy and realism, emphasizing the bleakness of the environment.”)

Now, Elara, you stand at the crossroads of destiny. Before embarking on your quest, you must choose your elemental focus, a path that will define your magical abilities and shape your journey.

Jelajahi bagian Kuil Matahari …

May 23, 2025

Start

Eldoria, sebuah kota kuno yang hilang, berada di pedalaman hutan Sumatera yang lebat, dikenal sebagai pusat peradaban Melayu Kuno dengan pengaruh kuat budaya Jawa dan teknologi maju yang tidak biasa untuk zamannya. Kota ini diperkirakan berkembang antara abad ke-9 hingga ke-12 Masehi, saat kerajaan-kerajaan di Nusantara mulai membangun jaringan perdagangan dan kebudayaan yang kompleks.

Secara historis, Eldoria dilaporkan sebagai kota perdagangan strategis yang menghubungkan jalur rempah-rempah di kepulauan Indonesia dengan jaringan internasional. Artefak yang ditemukan menunjukkan penggunaan teknologi logam dan mekanisme canggih yang mirip dengan sistem mekanis di kerajaan di Asia Tenggara, namun tetap menyimpan unsur mistisisme dan ritual keagamaan adat Melayu dan Jawa.

Reruntuhan Eldoria terdiri dari beberapa struktur utama: Kuil Matahari yang dianggap pusat kegiatan spiritual dan perayaan; Permukiman Kuno yang berisi rumah-rumah dari kayu dan batu dengan ukiran batik sebagai motif dekorasi; Istana Raja yang megah menyimpan catatan dan artefak berharga; serta Labirin Bawah Tanah, yang dijaga oleh legenda makhluk mistis seperti Orang Pendek dan Leak, hantu penjaga.

Lingkungan sekitar Eldoria penuh dengan flora hutan tropis, sungai yang mengalir deras, dan kabut misterius yang memperkuat atmosfer penuh rahasia dan bahaya. Catatan mentor Sari Dewantara—yang sekaligus merupakan ayahnya—menggambarkan berbagai rintangan dan kekuatan gaib yang menjaga kota ini tetap tersembunyi.

Jelajahi bagian Kuil Matahari untuk mencari petunjuk ritual batik yang penting.

Misteri Kuil Matahari menyelimuti saat Sari memasuki ruang utama yang dipenuhi cahaya surya senja. Dinding dihiasi relief batik rumit dan simbol kuno yang berkilau. Di tengah ruangan, sebuah batu altar dengan instruksi terukir menantang kecerdasanmu untuk menyusun pola batik yang tepat agar pintu rahasia terbuka. Namun, kegelapan mulai menyelimuti, dan bayangan Leak mulai terasa mendekat, menjaga rahasia kuil.

Susun pola batik sesuai simbol matahari untuk membuka pintu rahasia.

Kuil Matahari mulai bergetar halus saat kamu menyusun pola batik. Simbol-simbol kuno yang bersinar menuntun tanganmu merangkai pola yang tepat. Namun, bayangan Leak semakin dekat, suara desahan panjangnya memenuhi ruang. Kamu harus segera menyelesaikan pola sebelum makhluk itu menyerang. Setelah menyusun tanda terakhir, jantungmu berdegup kencang menunggu apakah pintu rahasia benar-benar terbuka.

Masuk ke dalam pintu rahasia dan jelajahi ruangan bawah tanah Eldoria.

Lantai Rahasia dan Gelap di Bawah Eldoria

Pintu rahasia perlahan terbuka, menerobos ke lantai bawah tanah penuh reruntuhan dan artefak berdebu yang bercahaya remang. Aura mistis memenuhi udara, terdengar bisikan samar dan suara gemericik air dari sela batu. Tiba-tiba, bayangan Leak muncul mendekat, memaksa Sari mencari perlindungan. Di ruangan ini, sebuah relief besar dengan simbol-simbol asing menyerupai peta tersembunyi memanggilnya untuk dipecahkan.

Start

May 23, 2025

Start

16व्या शतकातील महाराष्ट्र, भगवा झेंड्याच्या छत्रपती शिवाजी महाराजांच्या काळात एक वीर आणि पराक्रमाची दुर्गभूमी होती. या काळात मुघलांनी भारताच्या मोठ्या भागावर राज्य केले, पण या प्रदेशात स्थानिक राजे आणि स्वातंत्र्य सेनानी त्यांच्या स्वराज्यासाठी संघर्ष करत होते. या प्रदेशातील घनदाट जंगलं, सामरिक दुर्गं आणि तलावांनी भरलेले परिसर युद्धासाठी अत्यंत महत्त्वपूर्ण ठिकाणं ठरले. शिवाजी महाराजांनी या प्रदेशात त्यांच्या स्वराज्याची नींव टाकली आणि मराठा साम्राज्याला एका नव्या उंचीवर नेलं.

युद्धातील प्रमुख पात्र म्हणजे शिवाजी महाराज, त्यांच्या सेनेतील मावळे, आणि मुघल सैनेचे सेनापती. या काळात वापरल्या जाणाऱ्या शस्त्रांमध्ये तलवार, भाला, गड्यावरून टाकले जाणारे दगड, आणि इतर पारंपरिक हत्यार होते.

Journey through ancient Egypt …

May 23, 2025

Journey through ancient Egypt as archaeologist Dr. Seleam from Egypt. Decipher hieroglyphs, explore tombs, and avoid ancient curses., use Arabic in user interface ,Arabic text, Arabic Audio and Arabic names

تبدأ رحلتنا في مصر القديمة، حيث الحضارة الفرعونية المزدهرة على ضفاف نهر النيل. في هذه الحقبة التاريخية، التي تعود لأكثر من 3000 سنة قبل الميلاد، كانت مصر تحت حكم الفراعنة الذين بنوا الأهرامات والمعابد العظيمة مثل معبد الكرنك ووادي الملوك. كان الفراعنة يتمتعون بسلطة دينية وسياسية كبيرة، وكانوا يعبدون آلهتهم مثل آمون رع وأوزيريس وإيزيس.

اللغة المستخدمة في ذلك الوقت هي الهيروغليفية، والتي كانت تستخدم في النقوش على جدران المعابد والمقابر. تحتوي هذه الكتابات على أساطير دينية، وقصص عن الموت والبعث، وتفاصيل عن حياة الفراعنة. ويعتبر فهم هذه النقوش مهارة مهمة لكل عالم آثار للتقدم في استكشاف الأسرار المدفونة تحت الرمال والصخور.

دكتور سليام هو عالم آثار مصري شغوف، منع كل تحدي يجعل قلبه يخفق بسرعة. في هذه المغامرة، سيستخدم معرفته بالهيروغليفية لفتح أبواب المقابر وتجنب اللعنات القديمة التي تحرسها الأرواح. المخاطر تتركز في العديد من النقاط، لكنه يعلم أن النجاة والمكافأة في تحقيق اكتشافات لا تقدر بثمن.

استكشاف الممرات السرية داخل المقبرة

اكتشف الدكتور سليام ممرًا خفيًا خلف جدار مغطى بالهيروغليفية اللامعة. يضئ المصباح يديه ويكشف نقوشًا تحذّر من لعنة قديمة تحمي الكنز. أمامه خيار: المشاركة في فك رموز هذه النقوش أو الاستمرار لاستكشاف الغرف الأخرى بمخاطرة تفويت أدلة رئيسية. فجأة، يتحرك حجر ضخم مهددًا بإغلاق الممر، فهل يسرع في القراءة أم يخاطر بالهروب سريعًا؟

الاستمرار في استكشاف الغرف

2025년 하반기 이후 수도권 주거용 부동산 가격 전망: 금리, 정책, 수급 요인 종합 분석

May 21, 2025

I. Executive Summary

본 보고서는 2025년 하반기 이후 수도권 주거용 부동산 시장에 대한 단기, 중기, 장기 전망을 제시한다. 분석은 국내외 거시경제 환경, 금리 향방, 예상되는 정부의 부동산 정책 기조, 그리고 주택 공급 및 수요의 복합적인 상호작용을 심층적으로 고려하여 수행되었다.

단기적으로(2025년 하반기 ~ 2026년), 수도권 부동산 시장은 혼조세를 보일 것으로 예상된다. 경제 성장 둔화와 가계부채 부담이 가격 상승을 제약하는 요인으로 작용하겠으나, 기준금리 안정 또는 소폭 인하 가능성, 전세가 상승세 지속, 그리고 신규 분양 물량의 급격한 감소는 특정 지역 및 유형의 주택 가격을 지지할 것이다. 특히, 이재명 정부 출범 시 예상되는 LTV 완화 등 수요 진작책은 단기적으로 시장에 영향을 미칠 수 있다. 서울은 상대적으로 견조한 흐름을 보이겠으나, 경기 및 인천 지역은 국지적 차별화가 심화될 전망이다.

중기적으로(2027년 ~ 2029년), 공급 부족 문제가 시장의 핵심 변수로 부상할 것이다. 2024년~2025년 사이의 주택 착공 및 분양 물량 급감의 여파가 본격적으로 나타나면서 신규 입주 물량이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 경제 상황이 점진적으로 개선되고 금리가 안정적인 수준을 유지한다면, 제한된 공급 속에서 수요가 회복되며 수도권 전반에 걸쳐 가격 상승 압력이 높아질 가능성이 크다. 특히 서울의 인기 지역은 공급 부족 심화로 높은 가격 상승률을 보일 수 있다.

장기적으로(2030년 이후), 한국 경제의 잠재성장률 둔화와 인구구조 변화라는 구조적 요인이 부동산 시장에 하방 압력으로 작용할 것이다. 그러나 수도권으로의 인구 집중 현상이 지속되고, 정부의 장기적인 공급 확대 정책이 성공적으로 안착한다면 시장은 점진적인 안정세를 찾아갈 것으로 보인다. 가격 상승률은 과거 고도성장기 수준에는 미치지 못하고, 물가상승률 또는 명목 GDP 성장률에 근접하는 수준으로 수렴할 가능성이 있다. 지역별, 주택 유형별 양극화는 더욱 뚜렷해질 것이다.

본 보고서는 이러한 전망 하에 금리 변동성, 정책의 구체성과 실행 속도, 그리고 글로벌 경제의 불확실성 등을 주요 변수로 지목하며, 시장 참여자들이 각자의 전략을 수립하는 데 있어 심도 있는 분석과 신중한 접근이 필요함을 강조한다.

II. 거시경제 환경 및 금리 전망

수도권 주거용 부동산 시장을 전망하기 위해서는 국내외 거시경제 환경과 금리 향방에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 한다. 경제 성장률, 물가, 소비 및 투자 동향은 가계의 구매력과 주택 수요에 직접적인 영향을 미치며, 기준금리를 포함한 시장금리는 주택담보대출 금리와 직결되어 자금 조달 비용 및 투자 수익률을 결정하는 핵심 요인이기 때문이다.

A. 한국 경제 전망 (2025-2026년): GDP 성장률, 물가, 소비 및 투자

2025년 한국 경제 성장률에 대해 주요 기관들의 전망은 다소 엇갈리고 있으나, 전반적으로 낮은 성장세를 예상하는 분위기다. 한국개발연구원(KDI)은 2025년 한국 경제가 건설업 부진과 미국 관세 인상 등에 따른 통상 여건 악화로 0.8% 성장에 그칠 것으로 전망했으며, 2026년에는 1.6% 성장할 것으로 내다봤다.1 소비자물가 상승률은 2025년 1.7% 수준으로 안정될 것으로 예상했다.1 민간소비는 2025년 1.1% 증가에 머무르고, 특히 건설투자는 4.2% 감소하며 부진이 심화될 것으로 분석했다.2

반면, 한국금융연구원(KIF)은 2025년 실질 GDP 성장률을 2.0%로 상대적으로 높게 전망하며, 소비자물가 상승률도 2.0%로 예상했다.3 건설투자는 KDI와 유사하게 -2.7%로 부진할 것으로 보았으나, 민간소비는 2.0%, 설비투자는 3.8% 증가할 것으로 예측하여 내수 부문에서 다소 긍정적인 시각을 보였다.3 한편, 현대경제연구원은 2025년 성장률 전망치를 기존 1.7%에서 0.7%로 하향 조정했으며 4, 뱅크오브아메리카(0.8%), 골드만삭스(0.7%) 등 해외 투자은행들도 낮은 성장률을 예상하고 있다.5 한국은행은 2025년 경제성장률을 2.2%로 전망한 바 있다.6

이러한 전망의 차이는 대외 불확실성, 특히 미국의 보호무역주의 강화와 글로벌 교역 둔화의 파급 효과 1, 그리고 국내 소비 및 투자 회복 강도에 대한 평가가 기관별로 상이함을 시사한다. KDI는 미국의 관세 인상이 한국 수출에 미치는 부정적 영향을 크게 반영한 반면, KIF나 한국은행은 내수 회복 가능성에 좀 더 무게를 둔 것으로 풀이된다. 이처럼 경제 성장 경로에 대한 불확실성이 높다는 점은 부동산 시장 참여자들의 의사결정에 어려움을 가중시키는 요인이다. 낮은 성장 시나리오가 현실화될 경우, 가계 소득 증대 제약으로 주택 구매력이 약화되고 전반적인 부동산 수요가 위축될 수 있다.

여러 기관의 전망에서 공통적으로 지적되는 부정적 요인은 건설 부문의 침체다.1 건설투자는 GDP의 주요 구성 항목으로, 건설 경기의 위축은 전체 경제 성장률을 끌어내리는 직접적인 원인이 된다. 이는 단순히 경기 순환적 하락을 넘어, 높은 원자재 가격, 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색 등 구조적 문제와도 연결되어 있으며, 중장기적으로 주택 공급 위축을 심화시켜 향후 수요 회복 시 가격 불안을 야기할 수 있다.

물가 상승률은 KDI 1.7%, KIF 2.0%, 한국은행 1.9% 등 대체로 2% 내외의 안정적인 수준을 유지할 것으로 전망된다.1 이는 글로벌 공급망 불안이나 원자재 가격 변동성에도 불구하고, 국내 경기 둔화에 따른 수요 압력 약화와 정부의 물가 안정 노력 등이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.2 안정적인 물가 수준은 한국은행이 경기 부양을 위해 보다 완화적인 통화정책을 펼칠 수 있는 여지를 제공한다는 점에서 부동산 시장에는 긍정적인 신호로 작용할 수 있다.

장기적으로는 한국 경제의 잠재성장률 하락이 중요한 구조적 문제로 남아있다. 2035년에는 1% 미만, 2045년경에는 0% 수준까지 떨어질 수 있다는 전망은 5 과거와 같은 고도성장을 기대하기 어렵다는 점을 시사한다. 이는 장기적으로 가계 소득 증가세 둔화와 자산 축적 속도 저하로 이어져 주택 구매력 및 가격 상승 기대감을 약화시킬 수 있으므로, 부동산 시장 참여자들은 이러한 거시적 환경 변화에 대한 인식이 필요하다.

B. 통화정책 및 금리 전망: 한국은행의 정책 방향

2025년 4월 현재 한국은행 기준금리는 연 2.75% 수준을 유지하고 있으며, 이는 이전 금리 인하 조치 이후 동결 기조가 이어진 결과다.10 향후 금리 방향에 대해 시장에서는 추가 인하 가능성을 점치고 있으나, 그 폭과 시기는 유동적이다. 대신증권은 2025년 말 한국 기준금리가 2.75%에 이를 것으로 전망하며, 이는 현재 수준이 이번 금리 인하 사이클의 바닥이거나 추가 인하 여력이 제한적임을 시사한다. 또한 금리 인하의 성격을 심각한 경기 침체 대응보다는 과도하게 높은 금리 수준을 물가 안정 상황에 맞춰 정상화하는 과정으로 분석했다.12 KIF는 2025년 국고채 3년물 평균 금리를 2.8%로 예상했다.3

한국은행의 통화정책 결정은 국내 물가 안정 9, 경제 성장률 1, 가계부채 등 금융안정 리스크, 그리고 미국 연방준비제도(Fed)의 정책금리 경로 등 복합적인 요인을 고려하여 이루어질 것이다.7 특히, 한미 간 기준금리 격차가 크게 벌어질 경우 자본 유출 및 원화 가치 하락 압력으로 작용하여 한국은행의 독자적인 금리 인하 폭을 제약할 수 있다.5

물가 상승률이 목표 수준(2%)에 근접하며 안정세를 보임에 따라, 한국은행의 정책 무게 중심은 점진적으로 경기 부양 쪽으로 이동할 가능성이 있다. 그러나 공격적인 금리 인하는 쉽지 않을 것으로 보인다. “정상화”라는 표현에서 알 수 있듯, 신중한 접근이 예상되며, 미국과의 금리 차이를 고려할 때 큰 폭의 선제적 인하보다는 미국의 정책 변화를 따라가는 양상이 될 가능성이 높다. 따라서 주택담보대출 금리가 다소 하락할 수는 있겠으나, 그 폭이 제한적일 경우 구매력 개선 효과는 크지 않을 수 있다.

또한, 기준금리가 인하되더라도 실제 시장금리, 특히 주택담보대출 금리는 은행의 자금 조달 비용, 신용 스프레드, 가계대출 관련 규제 등에 따라 다르게 움직일 수 있다. 대신증권은 과거에 비해 시장금리와 기준금리의 연동성이 약화되었다고 분석했으며 13, 은행들이 리스크 관리 강화 등을 이유로 기준금리 인하분을 대출금리에 온전히 반영하지 않을 가능성도 존재한다. 정부의 은행 대출금리 인하 압박이 있을 수 있으나 10, 이는 인위적인 개입이며 시장의 근본적인 자금 조달 여건이 더 중요하다.

C. 거시경제 및 금리 전망 요약표

다음 표는 주요 기관의 2025-2026년 거시경제 및 금리 전망치를 요약한 것이다.

표 1: 주요 거시경제 및 금리 전망 (2025-2026년)

지표	전망 기관	2025년 전망치	2026년 전망치	주요 근거 및 참고
실질 GDP 성장률 (%)	KDI	0.8	1.6	건설업 부진, 통상여건 악화 1
	KIF	2.0	–	민간소비 및 설비투자 회복 기대 3
	한국은행	2.2	–	내수 중심 부진 완화 6
	현대경제연구원	0.7	–	기존 전망치에서 하향 조정 4
소비자물가 상승률 (%)	KDI	1.7	–	경기 둔화, 유가 하락 1
	KIF	2.0	–	목표 수준 근접 3
	한국은행	1.9	–	목표 수준(2%) 하회 전망 10
한국은행 기준금리 (%)	대신증권 (연말)	2.75	–	금리 정상화 과정, 추가 인하 제한적 13
	현행 (2025.4월)	2.75	–	동결 기조 10
시장금리 (국고채 3년, %)	KIF (연평균)	2.8	–	기준금리 인하 기조 반영 3
	대신증권 (연평균)	2.73 (추정)	–	1분기 2.80%, 2분기 2.70%, 3분기 2.75%, 4분기 2.75% 13 (단순 평균)

주: 한국은행의 2026년 전망치는 최신 자료 확보 시 업데이트 필요. 시장금리 전망은 기관별 발표 시점 및 기준에 따라 차이가 있을 수 있음.

III. 수도권 주거용 부동산 시장: 현황 및 추이

수도권 주거용 부동산 시장의 향후 가격을 전망하기 위해서는 현재 시장의 공급과 수요 측면의 현황을 정확히 진단하는 것이 필수적이다. 주택 건설 인허가부터 착공, 분양, 미분양 현황에 이르는 공급 파이프라인 분석과 함께, 거래량 및 가격 변동 추이를 통해 수요 측면의 움직임을 파악해야 한다.

A. 공급 측면 분석: 공급 부족 현실화되나?

주택 공급은 인허가, 착공, 분양, 준공(입주)의 단계를 거치며, 각 단계의 지표는 미래의 주택 공급량을 예측하는 데 중요한 단서를 제공한다. 최근 지표들은 수도권, 특히 서울을 중심으로 향후 심각한 공급 부족이 현실화될 수 있음을 시사하고 있다.

1. 주택 인허가: 초기 신호의 혼재

주택 공급의 가장 초기 단계인 인허가 물량은 2021년 이후 전국적으로 감소세를 보였다.16 그러나 수도권의 경우, 2024년 인허가 물량은 227,357호로 2022년의 190,833호 대비 증가한 것으로 나타났다.17 2025년 1~2월 누계 수도권 인허가 물량은 22,131호로 전년 동기 대비 11.3% 증가했으며, 특히 서울은 7,627호로 54.0% 급증한 반면, 인천은 1,804호로 20.6% 감소했고 경기는 12,700호로 0.3% 증가에 그쳤다.19

이러한 인허가 데이터는 지역별 편차와 건설사의 전략적 움직임을 반영한다. 서울의 인허가 급증은 고수요·고가치 지역에 대한 집중 현상을 보여주는 반면, 인천의 감소와 경기의 정체는 상대적인 시장 위축을 나타낸다. 건설사들이 높은 공사비와 PF 시장 불안 등 어려운 사업 여건 속에서도 20 향후 시장 상황 개선 시 즉각적으로 사업을 추진하기 위해 선제적으로 인허가를 확보하려는 움직임일 수 있다. 그러나 인허가 확보가 반드시 즉각적인 착공으로 이어지는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다.

2. 주택 착공: 공급 절벽의 명확한 시그널

실질적인 주택 건설의 시작을 의미하는 착공 물량은 향후 2~3년 뒤의 입주 물량과 직결된다. 2024년 전국 주택 착공은 305,331호로 전년 대비 26.1% 증가했고, 수도권은 165,150호로 36.4% 증가한 것으로 나타났다.18 이는 연말 집중 착공이나 특정 대규모 사업의 영향일 수 있으며, 보다 최근의 데이터는 다른 양상을 보인다.

결정적으로 2025년 1~2월 수도권 주택 착공 물량은 8,434호에 불과하여 전년 동기 대비 무려 47.7% 급감했다.19 서울은 낮은 기저효과 등으로 14.2% 증가했지만, 인천은 93.5%, 경기는 44.0%라는 기록적인 감소율을 보였다. 이는 PF 대출 확보의 어려움, 공사비 급등, 분양 시장 불확실성 등으로 건설사들이 실제 삽을 뜨는 것을 극도로 주저하고 있음을 명확히 보여준다.20 이러한 “착공 절벽” 현상은 2026년 하반기부터 본격적으로 입주 물량 부족으로 이어져, 2027~2028년에는 심각한 공급 충격을 야기할 가능성이 매우 높다. 이는 중기적으로 주택 가격 상승의 강력한 요인이 될 것이다.

3. 신규 아파트 분양 물량: 역대 최저 수준 우려

2024년 전국 신규 분양 물량은 231,048호로 전년 대비 20.1% 증가했고, 수도권은 129,346호로 13.5% 늘었다.18 그러나 이 역시 연간 수치로, 최근 동향은 급격한 위축을 보인다. 2025년 1~2월 수도권 분양(승인) 물량은 단 3,617호로 전년 동기 대비 81.9%나 폭락했다. 서울은 1,097호(-74.3%), 경기는 2,520호(-77.3%)였으며, 인천은 분양 승인 실적이 전무했다.19

부동산R114는 2025년 전국 아파트 분양 예정 물량이 역대 최저 수준인 146,130호에 그칠 것으로 전망했으며, 이 중 수도권은 59%인 85,840호로 예상되지만 이는 절대적으로 매우 낮은 수치다.22 2024년에 계획되었으나 분양되지 못하고 2025년으로 이월된 물량도 36,231가구나 된다.23 이러한 분양 시장의 위기는 건설사들이 높은 공사비 부담과 미분양 우려로 신규 사업 추진을 극도로 꺼리고 있음을 방증한다. “수도권 쏠림” 현상으로 인해 그나마 나오는 물량도 서울 등 일부 지역에 집중될 것이며 23, 이는 신규 주택에 대한 경쟁을 더욱 치열하게 만들 것이다.

이처럼 신규 공급이 급감하는 상황에서 “얼어 죽어도 신축(얼죽신)”이라는 신축 아파트 선호 현상은 더욱 강화될 것이다.23 희소해진 신축 아파트, 특히 입지가 우수한 단지는 높은 청약 경쟁률과 함께 가격 상승을 주도할 가능성이 크다.

4. 미분양 주택 현황: 수도권은 안정적, 악성 미분양은 전국적 부담

2025년 3월 기준 수도권 미분양 주택은 16,528호로 전월 대비 6.1% 감소하며 비교적 안정적인 모습을 보였다. 서울의 미분양은 942호에 불과했다.25 그러나 전국적으로는 “악성 미분양”으로 불리는 준공 후 미분양이 증가세를 보이며 2025년 3월 25,000가구에 육박, 11년 7개월 만에 최대치를 기록했다.26 이러한 악성 미분양의 약 80%는 지방에 집중되어 있다.28

수도권 미분양이 아직 우려할 수준은 아니지만, 전국적인 악성 미분양 증가는 건설업계 전반의 자금난을 심화시켜 신규 사업 추진 동력을 약화시킬 수 있다.26 건설사가 유동성 위기에 처하면 상대적으로 시장 상황이 양호한 수도권에서의 사업 추진도 위축될 수밖에 없다. 또한, 높은 분양가로 인해 수도권에서도 일부 미분양이 발생하고 있다는 점은 28 가격 저항선이 존재함을 시사한다. 건설사들이 원가 상승분을 분양가에 전가하려 하지만, 가계의 구매력이 이를 뒷받침하지 못할 경우 미분양 적체로 이어질 수 있으며, 이는 다시 주변 기존 주택 가격에도 하방 압력으로 작용할 수 있다.

5. 공급 지표 요약표

다음 표는 수도권 주택 공급 파이프라인의 주요 지표를 요약한 것이다.

표 2: 수도권 주택 공급 파이프라인 지표 (2023년, 2024년, 2025년 YTD/전망, 단위: 호, 전년 동기 대비 %)

구분	지역	2023년(실적)	2024년(실적)	2025년 1~2월(실적)	2025년(전망)	비고 (자료 출처)
주택 인허가	수도권	–	227,357	22,131 (+11.3%)	–	2024년 17, 2025년 1-2월 19
	서울	–	–	7,627 (+54.0%)	–	2025년 1-2월 19
	경기	–	–	12,700 (+0.3%)	–	2025년 1-2월 19
	인천	–	–	1,804 (-20.6%)	–	2025년 1-2월 19
주택 착공	수도권	–	165,150	8,434 (-47.7%)	–	2024년 18, 2025년 1-2월 19
	서울	–	–	2,938 (+14.2%)	–	2025년 1-2월 19
	경기	–	–	5,222 (-44.0%)	–	2025년 1-2월 19
	인천	–	–	274 (-93.5%)	–	2025년 1-2월 19
아파트 분양	수도권	–	129,346	3,617 (-81.9%)	85,840	2024년 18, 2025년 1-2월 19, 2025년 전망 23
	서울	–	–	1,097 (-74.3%)	21,719	2025년 1-2월 19, 2025년 전망 23
	경기	–	–	2,520 (-77.3%)	50,550	2025년 1-2월 19, 2025년 전망 23
	인천	–	–	0 (순감)	13,571	2025년 1-2월 19, 2025년 전망 23
아파트 입주	수도권	–	약 152,000	–	약 110,900	2024년 (부동산114 16 기반 추정), 2025년 29 (직방 자료)
	서울	약 23,507	약 31,334	–	–	2024년, 2025년 29 (직방 자료, 2024년은 올해, 2025년은 내년으로 표기된 것을 연도에 맞게 재구성)

주: 2023년 실적은 일부 지표에서 확인되지 않아 ‘-‘로 표기. 입주 물량은 전망 기관 및 시점에 따라 다소 차이가 있을 수 있음.

B. 수요 측면 분석: 가격 민감도와 지역별 편차

주택 수요는 금리, 대출 규제, 가계 소득, 미래 가격에 대한 기대 심리 등 다양한 요인의 영향을 받는다. 최근 수도권 주택 시장의 수요는 가격 민감도가 높아지고 있으며, 지역별로 뚜렷한 온도차를 보이고 있다.

1. 거래량: 변동성 속 국지적 회복

서울 주택 거래량은 2024년 말부터 2025년 1월까지 월 6,000건 내외로 저조했으나, 2025년 2월 10,372건, 3월 15,320건으로 급증하는 모습을 보였다.30 그러나 4월과 5월에는 다시 감소세로 돌아섰다.30 2024년 연간 수도권 주택 매매 거래량은 전년 대비 27.0% 증가한 바 있다.31 경기도의 경우 2025년 2월 거래량이 1월 대비 45.2% 감소한 반면 32, 인천은 2025년 1월 거래량이 소폭 회복하고 4월에는 30대 매수세가 유입되는 등 33 지역별로 다른 양상을 보였다.

2025년 1분기 서울 거래량 급증은 일부 지역의 토지거래허가구역 해제 35, 금리 인하 기대감, 바닥 인식 확산 등 특정 요인이 작용한 결과로 풀이된다. 이는 전반적이고 지속적인 수요 회복이라기보다는 정책 변화나 특정 기회를 활용한 선택적 매수 움직임으로 해석하는 것이 타당하다. 낮은 경제 성장률과 여전히 높은 실효 금리 수준은 광범위한 수요 확대를 제약하는 요인이다.

수도권 내에서도 수요의 흐름은 다르게 나타나고 있다. 서울이 1분기 반등세를 보인 반면, 경기도는 연초 월별 거래량 급감을 경험했다. 인천은 상대적 저렴함으로 인해 젊은층의 대체 수요지로 부상하고 있다.34 이는 수도권이 단일 시장이 아니라, 각 지역의 공급 상황, 교통 여건(GTX 등), 일자리, 가격 수준 등에 따라 수요가 차별화되는 양극화 시장임을 보여준다.

2. 가격 동향: 서울 선도, 전세가 상승 압력 지속

매매가격의 경우, 서울 아파트 가격은 2025년 초 상승세를 보였다. 서울 아파트 평균 실거래가는 2024년 12월 약 11.8억원에서 2025년 2월 약 14.7억원까지 상승했다가 이후 다소 조정받는 모습을 보였다.36 KB국민은행의 2025년 5월 12일 기준 주간 아파트 매매가격지수는 서울이 0.18% 상승했으며 37, 한국부동산원(R-ONE)의 5월 둘째 주 조사에서도 서울은 0.10% 상승했다.38 반면, 같은 시기 경기도는 보합(0.00%), 인천은 하락(-0.01% ~ -0.02%)하는 등 수도권 내에서도 온도차가 나타났다.39 KB의 2025년 연간 전망에서는 전문가들은 수도권 상승에, 공인중개사들은 하락에 무게를 두는 등 의견이 엇갈렸다.24

전세가격은 수도권을 중심으로 꾸준한 상승 압력을 받고 있다. KB의 2025년 전망에서 전문가와 공인중개사 모두 수도권 전세가 상승에 높은 동의를 보였으며 24, 2025년 5월 12일 기준 KB 주간 전세가격지수는 서울이 0.05% 상승했다.37 한국부동산원 자료에서도 2025년 5월 수도권 아파트 전세가는 0.33%, 서울은 0.30% 상승하는 등 강세를 이어갔다.42

이러한 가격 동향은 불확실한 경제 상황 속에서 “안전 자산”으로 인식되는 서울, 특히 강남3구 등 핵심 지역으로 수요가 집중되는 “질적 차별화” 현상을 반영한다.24 투자자와 고액 자산가들은 경제 변동성이 클수록 서울 핵심 부동산을 안정적인 가치 저장 수단으로 인식하는 경향이 있다. 이는 서울과 경기·인천 간, 그리고 서울 내에서도 선호 지역과 비선호 지역 간 가격 격차를 더욱 확대시킬 수 있다.

전세가 상승은 매매 시장의 중요한 촉매제가 될 수 있다. 높은 전세 보증금 부담은 임차인의 주거비 부담을 가중시키고, 매매가와의 갭이 줄어들거나 추가적인 전세가 상승이 예상될 경우 구매력 있는 전세 수요자를 매매 시장으로 이동시키는 요인이 된다. 특히 신규 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 상황에서 이러한 “전세의 매매 전환” 수요는 중저가 아파트 시장을 중심으로 꾸준한 매수세를 형성할 수 있다.

다만, 가격지수와 실거래가 평균의 괴리에 유의해야 한다. 가격지수는 유사 조건의 주택 가격 변동을 측정하려는 모델 기반 지표인 반면, 실거래가 평균은 특정 기간 거래된 주택들의 단순 평균으로 거래되는 주택 구성에 따라 변동성이 클 수 있다.43 2025년 초 서울 아파트 평균 실거래가 급등은 모든 주택 가격이 동일하게 올랐다기보다는 고가 주택 거래 비중 증가의 영향일 수 있으므로, 시장 전체의 추세는 가격지수를 중심으로 판단하되 실거래가의 심리적 영향도 고려해야 한다.

3. 수요 및 가격 지표 요약표

다음 표는 수도권 주택 시장 활동 및 미분양 현황, 그리고 아파트 가격지수 추이를 요약한 것이다.

표 3: 수도권 주택 시장 활동 및 미분양 현황 (2024년, 2025년 Q1/최신, 전년 동기 대비 % 또는 건수)

구분	지역	2024년 (연간/말)	2025년 3월 (또는 최신)	비고 (자료 출처)
아파트 매매 거래량(건)	서울	–	15,320 (3월)	2025년 3월 30 (2024년 서울 연간 거래량은 별도 확인 필요)
	경기	–	–	2025년 2월 전월비 45.2% 감소 32 (월별 데이터, 연간/분기 데이터 확인 필요)
	인천	–	–	2025년 1월 200건 33 (월별 데이터, 연간/분기 데이터 확인 필요)
전체 미분양 주택(호)	수도권	16,997 (2024년말)	16,528 (2025.3월)	2024년말 45, 2025.3월 25
	서울	–	942 (2025.3월)	2025.3월 25
준공 후 미분양(호)	수도권	–	–	전국 기준 25,000호 (2025.3월) 27 (수도권 데이터 별도 확인 필요)

표 4: 수도권 아파트 가격지수 변동률 (2024년 분기별, 2025년 최신 월별, %)

구분	지역	2024년 Q1	2024년 Q2	2024년 Q3	2024년 Q4	2025년 4월 (월간)	2025년 5월 (주간, 2주차)	비고 (자료 출처)
매매가격지수 (%)	수도권	–	–	–	–	-0.06 (R-ONE)	+0.02 (R-ONE)	R-ONE 2025년 4월 46, 5월 1주.40 KB 5월 2주 서울 +0.18%.37 경기/인천은 R-ONE 5월 1주 기준 각각 -0.01%, -0.01% 40
	서울	–	–	–	–	+0.04 (R-ONE)	+0.08 (R-ONE)	R-ONE 2025년 1월 전국 주택 매매 -0.10%, 서울 +0.04%.47 R-ONE 5월 1주 서울 +0.08% 40
	경기	–	–	–	–	–	-0.01 (R-ONE)	R-ONE 5월 1주 40
	인천	–	–	–	–	–	-0.01 (R-ONE)	R-ONE 5월 1주 40
전세가격지수 (%)	수도권	–	–	–	–	0.00 (R-ONE)	+0.06 (R-ONE)	R-ONE 2025년 4월 46, 5월 1주.40 KB 5월 2주 서울 +0.05%.37 경기/인천은 R-ONE 5월 1주 기준 각각 +0.04%, +0.02% 40
	서울	–	–	–	–	0.00 (R-ONE)	+0.06 (R-ONE)	R-ONE 2025년 1월 전국 주택 전세 -0.02%, 서울 0.00%.47 R-ONE 5월 1주 서울 +0.06% 40
	경기	–	–	–	–	–	+0.04 (R-ONE)	R-ONE 5월 1주 40
	인천	–	–	–	–	–	+0.02 (R-ONE)	R-ONE 5월 1주 40

주: 가격지수 변동률은 조사 기관(한국부동산원 R-ONE, KB국민은행) 및 발표 시점(월간, 주간)에 따라 상이할 수 있음. 표는 가용 최신 데이터를 기반으로 작성되었으며, 일관된 시계열 비교를 위해서는 특정 기관의 데이터를 연속적으로 추적하는 것이 바람직함.

IV. “이재명 변수”: 예상 부동산 정책 및 시장 영향

차기 정부 구성 가능성이 있는 이재명 후보의 부동산 정책 방향은 향후 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 핵심 변수다. 과거 민주당 정부의 강력한 수요 억제책과는 다른, 공급 확대와 시장 친화적 접근을 시사하는 발언들이 나오고 있어 정책 기조의 “대전환”이 예상된다.48 이는 과거 부동산 정책 실패에 대한 반성과 수도권 민심 회복을 위한 전략적 변화로 풀이된다.

A. 예상 정책 기조: 실용주의와 공급 중심

이재명 후보는 “실수요자·중산층 중심의 주거 사다리 복원”을 강조하며 48, 과거 징벌적 과세 기조에서 벗어나 시장 기능을 존중하는 방향으로 정책 전환을 예고하고 있다. 특히 다주택자에 대한 시각도 유연해져, “굳이 막 세금을 때려가지고 억누르지 말자”는 발언은 49 과거 정부의 강경책과는 선을 긋는 모습이다.

이러한 정책 선회는 정치적 필요성과 시장 현실 인식이 맞물린 결과로 보인다. 수요 억제 중심의 정책이 가격 안정에 실패했다는 평가와 함께, 공급 부족이 근본적인 문제라는 인식이 확산되었기 때문이다. 따라서 공급 확대를 통해 시장을 안정시키려는 실용주의적 접근이 예상된다. 다만, “시장 친화”와 “주거 안정”이라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 잡으려는 노력이 정책 전반에 나타날 것으로 보인다. 즉, 전반적인 거래는 활성화하되, 토지임대부 주택이나 적금주택 같은 공공성 가미된 모델을 통해 특정 계층의 주거 불안을 해소하려는 시도가 병행될 것이다.

B. 주요 공약 분석 및 시장 파급 효과

1. 공급 확대 방안

재건축·재개발 규제 완화: 1기 신도시 및 노후 도심 재정비 지원, 용적률 상향, 분담금 완화 등을 공약했다.49 이는 장기적으로 도심 내 양질의 주택 공급을 늘리는 효과가 있겠으나, 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요된다. 단기적으로는 재건축 대상 단지의 가격 상승 기대감을 자극할 수 있다. 다만, 재건축 초과이익환수제에 대해서는 “폐지는 섣부르다”는 입장이어서 49, 이 제도가 계속 부담으로 작용할 경우 사업 추진 속도를 늦추는 요인이 될 수 있다.
신규 주택 모델 도입:
- 토지임대부 분양주택: 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하여 초기 분양가를 낮추는 방식이다.48 최근 법 개정으로 일정 기간 후 개인 간 거래가 가능해졌으나, 공공 환매 조건 등이 붙어 있어 51 시장의 수용성과 확장성은 미지수다. 전용 59㎡(약 25평형) 아파트 집중 공급 계획도 언급되었다.52
- 적금주택: 매월 일정 금액을 적립하여 주택 지분을 확보하는 방식으로, 초기 자본이 부족한 계층의 내 집 마련을 지원하려는 목적이다.48 구체적인 실행 방안과 금융 조건이 성공의 관건이다.
고품질 공공임대주택 확대: 양질의 공공임대주택 공급을 늘려 저소득층 및 청년층의 주거 안정을 도모하겠다는 계획이다.50 이는 임대 시장 안정에 기여하고, 일부 매매 수요를 흡수할 수 있다.
4기 신도시 개발 등: 추가적인 택지 개발을 통한 공급 확대도 언급되었다.50

2. 수요 측면 및 금융 정책

생애 최초 주택 구입자 LTV 최대 90% 완화: 과거 공약으로 제시된 바 있다.54 만약 실행된다면, 특히 자금력이 부족한 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 시장 진입을 크게 촉진하여 단기적으로 특정 가격대 주택 수요를 급증시킬 수 있다. 이는 해당 세그먼트의 가격 상승 압력으로 작용할 수 있으며, 동시에 가계부채 건전성 악화 우려도 제기될 수 있다.
부동산 세제 (종부세, 양도세) 완화: 실수요자 중심으로 세 부담을 낮추고, 다주택자에 대한 징벌적 과세 기조를 완화할 가능성이 시사된다.48 양도소득세 완화는 기존 주택 매물 출회를 유도하여 단기적으로 공급을 늘리는 효과를, 종합부동산세 완화는 고가 주택 및 다주택 보유자의 부담을 줄여 투자 심리를 개선하는 효과를 낼 수 있다. 전반적인 거래 비용 감소는 시장 활성화에 기여할 수 있다.

3. 사회간접자본(SOC) 투자

수도권 광역급행철도(GTX) 확대: 교통망 확충을 통해 수도권 외곽 지역의 서울 접근성을 개선하고, 이들 지역의 주거 가치를 높이는 효과가 기대된다.50 이는 장기 프로젝트지만, 계획 구체화 및 착공 등 단계별 진행 상황에 따라 관련 지역 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있다.

이러한 정책들이 동시에 추진될 경우, 시장에는 복합적인 영향이 나타날 수 있다. 예를 들어, LTV 90%와 같은 강력한 수요 진작책이 공급 확대 효과가 나타나기 전에 시행된다면, 단기적으로 특정 시장을 과열시킬 위험이 있다. 공급 확대 방안 역시 재건축 초과이익환수제와 같은 규제가 실질적으로 완화되지 않는다면 그 효과가 반감될 수 있다. 토지임대부 주택이나 적금주택 같은 새로운 모델은 시장의 수용성과 지속 가능성이 입증되어야 의미 있는 공급원으로 자리매김할 수 있을 것이다. 따라서 정책의 구체적인 내용, 시행 시기, 그리고 각 정책 간의 조화가 시장에 미치는 영향을 결정하는 중요한 요소가 될 것이다.

C. 예상 정책 영향 요약표

다음 표는 이재명 정부 출범 시 예상되는 주요 부동산 정책과 그 시장 파급 효과를 요약한 것이다.

표 5: 이재명 정부 예상 부동산 정책 및 시장 영향 요약

정책 분야	주요 정책 제안	예상 시장 영향 (단기/중기/장기)	관련 자료
공급 확대	재건축·재개발 규제 완화 (용적률 상향, 분담금 완화 등)	단기: 기대감으로 관련 단지 가격 상승. 중장기: 도심 공급 확대. (초과이익환수제 강도에 따라 효과 상이)	49
	토지임대부 분양주택 공급	단기: 일부 계층 구매력 지원. 중장기: 공급 다변화, 시장 수용성 및 규모가 관건.	48
	적금주택 공급	단기: 청년층 등 수요 일부 자극. 중장기: 공급 다변화, 금융 모델 성공 여부 중요.	48
	고품질 공공임대주택 확대	단기/중기: 저소득층 주거 안정, 일부 매매 수요 흡수. 장기: 임대 시장 안정 기여.	50
수요/금융	생애 최초 주택 구입자 LTV 최대 90% 완화	단기: 강력한 수요 진작, 특정 가격대 주택 가격 상승 압력, 가계부채 증가 우려. 중기: 시장 안정 시 부작용 완화.	54
	부동산 세제 완화 (종부세, 양도세 등 실수요자 중심)	단기: 거래 활성화, 매물 출회 유도 가능성. 중기: 보유 부담 완화, 투자 심리 일부 개선. 장기: 시장 안정화에 기여.	48
SOC 투자	GTX 등 광역교통망 확충	단기: 관련 지역 기대감 반영. 중장기: 수도권 외곽 지역 접근성 개선 및 가치 상승.	50

V. 수도권 주거용 부동산 가격 종합 전망 (2025년 하반기 이후)

앞서 분석한 거시경제 환경, 금리 동향, 주택 수급 상황, 그리고 예상되는 정부 정책 등을 종합적으로 고려하여 2025년 하반기 이후 수도권 주거용 부동산 가격을 단기, 중기, 장기로 나누어 전망한다.

A. 단기 전망 (2025년 하반기 ~ 2026년): 혼조세 속 차별화 심화

2025년 하반기부터 2026년까지 수도권 주택 시장은 다양한 상충하는 요인들 속에서 전반적으로 혼조세를 보일 것으로 예상된다.

긍정적 요인: 한국은행의 기준금리가 현 수준에서 안정되거나 소폭 추가 인하될 가능성이 있어 13 주택담보대출 금리 하락에 따른 구매 부담 완화를 기대할 수 있다. 또한, 지속적인 전세가 상승은 일부 전세 수요를 매매 수요로 전환시키는 요인이 될 것이다.24 무엇보다 2025년부터 신규 아파트 분양 물량이 급감하면서 19 기존 주택, 특히 신축급 아파트에 대한 희소성이 부각될 수 있다. 이재명 정부 출범 시 예상되는 실수요자 대상 LTV 90% 완화와 같은 정책은 54 특정 계층의 구매력을 단기적으로 끌어올릴 수 있다. 전반적으로 공급 확대 및 규제 완화를 시사하는 새 정부의 정책 기조는 시장 심리에도 긍정적으로 작용할 수 있다.
부정적/제약적 요인: 2025년 경제 성장률이 0.8%~2.0% 수준으로 낮게 전망되는 등 1 거시경제 회복세가 더디다는 점은 가계 소득 증대와 구매력 확대를 제약하는 근본적인 한계로 작용한다. 이미 높은 수준에 도달한 서울 아파트 가격은 추가 상승에 대한 부담감을 키우고 있다. 새 정부 출범 초기에는 정책의 구체화 및 시행 과정에서의 불확실성이 존재할 수 있다. 전국적으로 증가하는 악성 미분양 27 역시 건설사의 자금 사정을 악화시켜 신규 공급에 간접적인 부담을 줄 수 있다.
가격 전망:
- 수도권 전체: 연간 1~3% 수준의 완만한 가격 상승이 예상된다. 다만, 시장은 지역별, 주택 유형별로 뚜렷한 차별화 양상을 보일 것이다.
- 서울: 수도권 내에서 가장 견조한 흐름을 보이며 연 3~5% 수준의 상승이 가능할 것으로 전망된다. 특히 신축 아파트, 재건축 기대감이 있는 단지, 그리고 선호도 높은 지역을 중심으로 가격 상승세가 나타날 것이다.
- 경기/인천: 지역별 편차가 클 것이다. GTX 개통 호재 등 교통망 개선이 기대되거나 신규 개발이 진행되는 지역은 완만한 상승세를 보일 수 있으나, 과거 공급이 많았거나 서울 접근성이 떨어지는 외곽 지역은 보합세를 보이거나 소폭 하락할 가능성도 배제할 수 없다.
주요 불확실성: 새 정부 정책의 구체적인 내용과 시행 속도(특히 LTV 완화 폭 및 조건, 재건축 초과이익환수제 조정 여부), 실제 기준금리 및 시장금리 경로, 글로벌 경기 침체 심화 여부 등이 주요 변수로 작용할 것이다.

B. 중기 전망 (2027년 ~ 2029년): 공급 부족 심화로 가격 상승 압력 확대

2027년부터 2029년까지의 중기에는 주택 공급 부족 문제가 시장의 가장 핵심적인 동인으로 작용할 전망이다.

핵심 동인: 공급 절벽 현실화: 2024년~2025년에 걸쳐 나타난 주택 착공 및 분양 물량의 급격한 감소 19 효과가 이 시기에 본격적으로 나타나면서 신규 주택 입주 물량이 현저하게 줄어들 것이다. 통상 착공에서 입주까지 2~3년이 소요되는 점을 감안하면, 이 시기는 공급 부족이 가장 심각하게 체감되는 시기가 될 가능성이 높다.
수요 측면: 국내 경제가 점진적인 회복세를 보이고 고용 및 소득 여건이 개선된다면 주택 수요는 꾸준히 증가할 것이다. 금리는 현재의 고금리 상황보다는 안정되거나 다소 낮은 수준을 유지할 가능성이 있다.
정책 영향: 새 정부의 공급 확대 정책(재건축 활성화, 신규 주택 모델 도입 등)의 첫 결실이 일부 나타나기 시작할 수 있으나, 초기 “착공 절벽”으로 인한 공급 감소분을 상쇄하기에는 역부족일 가능성이 크다.
가격 전망:
- 수도권 전체: 단기 전망보다 강한 상승 압력을 받을 것으로 예상된다. 견조한 수요 대비 공급 부족이 심화되면서 연 4~7% 수준의 가격 상승도 가능할 것으로 보인다.
- 서울: 만성적인 공급 부족에 직면한 서울은 이 시기에 상당한 가격 상승을 경험할 수 있다. 경제 여건이 뒷받침된다면 일부 연도에는 높은 한 자릿수 상승률을 기록할 가능성도 있다.
- 경기/인천: 전반적인 공급 부족 상황으로 인해 동반 상승하겠으나, 상승폭은 서울에 비해 제한적일 수 있다. GTX 등 교통망 개선 효과가 가시화되는 지역과 자체적인 경제 기반이 확충되는 지역이 상대적으로 양호한 흐름을 보일 것이다.
주요 불확실성: 국내외 경제 회복 속도 및 강도, 실제 신규 주택 준공 물량 규모, 토지임대부 주택 등 새로운 공급 모델의 시장 수용성 및 공급량 등이 가격 변동폭에 영향을 미칠 것이다.

C. 장기 전망 (2030년 이후): 구조적 요인과 정책 성숙도의 조화

2030년 이후의 장기 전망은 한국 경제의 구조적 변화와 부동산 정책의 성숙도가 주요 변수로 작용할 것이다.

구조적 제약 요인: 한국의 잠재 경제 성장률 둔화 5 및 생산가능인구 감소를 포함한 인구구조 변화는 장기적으로 주택 가격의 급격한 상승을 제약하는 요인으로 작용할 것이다. 다만, 수도권으로의 인구 및 경제력 집중 현상이 지속된다면 28 수도권 부동산 시장은 전국 평균보다 상대적으로 견고한 수요 기반을 유지할 수 있다.
정책 성숙도: 정부가 일관성 있는 장기 주택 공급 정책을 성공적으로 추진한다면, 시장은 점진적으로 수급 균형을 찾아갈 수 있다. 대규모 도시정비사업과 GTX와 같은 광역교통망 확충 사업이 완료되거나 성숙 단계에 접어들면서 수도권 공간 구조에도 변화가 예상된다.
시장 순환성: 부동산 시장은 본질적으로 순환 주기를 가지므로, 중기적인 가격 상승 이후에는 일정 기간 조정 또는 안정화 국면이 나타날 수 있다.
가격 전망:
- 수도권 전체: 가격 상승률은 과거 수십 년간 경험했던 높은 수준에서 벗어나 상당히 둔화될 것으로 예상된다. 연평균 물가상승률 또는 명목 GDP 성장률 수준의 안정적인 상승세를 보일 가능성이 높다. 가격 결정 요인으로서 입지, 주거 환경의 질, 지역 경제 활력 등 미시적 요소의 중요성이 더욱 커질 것이다.
- 서울: 여전히 국내에서 가장 높은 가격 수준을 유지하겠지만, 과거와 같은 폭발적인 가격 상승은 기대하기 어려울 것이다. 기존 도심의 질적 향상을 위한 재개발·재건축과 유지관리가 핵심 과제가 될 것이다.
- 경기/인천: 서울과의 연계성을 강화하는 동시에 자족 기능을 갖춘 경제 중심지로 발전하는 지역과 단순 베드타운으로 남는 지역 간의 격차가 더욱 벌어질 것이다.
주요 불확실성: 정부의 장기 주택 정책 일관성 유지 여부, 국가 생산성 및 잠재성장률 제고 노력의 성공 여부, 예측 불가능한 국내외 경제 충격 발생 가능성, 기후변화가 도시 환경 및 주택 선호도에 미치는 영향 등이 장기 전망의 불확실성을 높이는 요인이다.

D. 가격 전망 요약표

다음 표는 수도권 주거용 부동산 가격 변동률에 대한 종합적인 전망을 요약한 것이다.

표 6: 수도권 주거용 부동산 가격 전망 (% 변동률, 2025년 하반기 ~ 2030년 이후)

지역 구분	2025년 하반기	2026년 (연간)	2027년~2029년 (연평균)	2030년 이후 (연평균)	주요 전망 근거
수도권 전체	+0.5 ~ +1.5%	+1.0 ~ +3.0%	+4.0 ~ +7.0%	+1.0 ~ +3.0%	단기: 혼조세, 정책 기대감. 중기: 공급 부족 심화. 장기: 구조적 요인, 안정화.
서울	+1.0 ~ +2.5%	+3.0 ~ +5.0%	+5.0 ~ +8.0%	+2.0 ~ +4.0%	단기: 선호도 집중, 신축 강세. 중기: 극심한 공급 부족, 높은 상승 압력. 장기: 가치 유지, 상승폭 둔화.
경기	+0.0 ~ +1.0%	+0.5 ~ +2.5%	+3.0 ~ +6.0%	+1.0 ~ +2.5%	단기: 지역별 차별화. 중기: 공급 부족 영향, 교통망 개선 효과. 장기: 자족 기능 및 서울 접근성에 따른 차별화.
인천	-0.5 ~ +1.0%	+0.0 ~ +2.0%	+2.5 ~ +5.5%	+0.5 ~ +2.0%	단기: 가격 민감도, 일부 수요 유입. 중기: 공급 부족 영향, 개발 호재 지역 중심. 장기: 경기와 유사한 흐름, 서울 대비 낮은 상승률.

주: 위 전망치는 기본 시나리오에 근거한 것이며, 실제 시장 상황은 다양한 변수에 의해 달라질 수 있음. 연평균은 해당 기간의 평균적인 연간 변동률을 의미함.

VI. 결론 및 전략적 고려사항

본 보고서는 2025년 하반기 이후 수도권 주거용 부동산 시장이 단기적으로 혼조세를 보이다 중기적으로 공급 부족 심화로 인한 가격 상승 압력을 받고, 장기적으로는 구조적 요인과 정책의 영향으로 안정화될 가능성을 제시했다.

주요 동인 요약: 시장의 향방을 결정짓는 핵심 동인은 다음과 같다. 첫째, 기준금리를 포함한 전반적인 금리 수준은 주택 구매 비용과 투자 심리에 직접적인 영향을 미친다. 둘째, 국내외 경제 성장률은 가계 소득과 구매력의 근간이 된다. 셋째, 2024-2025년 사이의 착공 및 분양 물량 급감으로 인해 중기적으로 심각한 공급 부족이 예상된다. 넷째, 차기 정부의 부동산 정책, 특히 공급 확대 방안과 LTV 등 금융 규제 완화의 구체적인 내용과 실행력이 시장에 큰 변수로 작용할 것이다.

주요 불확실성 및 리스크: 글로벌 경기 침체 가능성, 예상보다 빠른 또는 느린 금리 변동, 정부 정책의 급격한 변화 또는 지연, PF 시장 불안정 심화 및 건설업계 부실 확산 등은 본 보고서의 전망 경로를 변경시킬 수 있는 주요 불확실성 요인이다.

시장 참여자별 전략적 시사점:

주택 구매 희망자: 단기적으로는 금리 및 정책 변화를 주시하며 신중한 접근이 필요하다. 중기적으로 공급 부족이 심화될 가능성을 염두에 두고, 자금 계획과 주거 필요성을 고려하여 의사결정을 내려야 한다. 특히 서울 및 수도권 핵심 지역의 신축 아파트는 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
건설 및 시행사: 단기적으로는 원자재 가격 안정화 및 PF 시장 정상화 여부가 사업 추진의 관건이다. 중장기적으로는 정부의 공급 확대 정책 기조에 발맞춰 사업 기회를 모색하되, 새로운 주택 모델(토지임대부 등)에 대한 시장 수용성을 면밀히 검토해야 한다. 악성 미분양 리스크 관리도 중요하다.
부동산 투자자: 단기 변동성보다는 중장기적인 공급 부족과 이에 따른 가치 상승 잠재력에 주목할 필요가 있다. 다만, 지역별·유형별 차별화가 심화될 것이므로, 옥석 가리기가 더욱 중요해진다. 서울 핵심 지역, 교통망 개선 지역 등이 상대적으로 유망할 수 있다.
정책 당국자: 일관성 있고 예측 가능한 장기 주택 공급 전략 수립 및 실행이 무엇보다 중요하다. 단기적인 수요 진작책은 공급 상황을 고려하여 신중하게 추진해야 하며, 가계부채 증가 및 금융 불안정 가능성에도 유의해야 한다. 건설 부문의 건전성 회복과 PF 시장 안정화를 위한 노력도 병행되어야 한다.

종합: 수도권 주거용 부동산 시장은 거시경제의 불확실성과 구조적 공급 부족이라는 상반된 힘이 교차하는 복잡한 국면에 놓여 있다. 단기적인 어려움 속에서도 중기적인 공급 절벽은 가격 상승의 강력한 요인으로 작용할 가능성이 크며, 장기적으로는 새로운 시장 균형점을 찾아갈 것이다. 시장 참여자들은 변화하는 환경에 대한 깊이 있는 이해와 유연한 대응 전략을 통해 기회를 모색하고 위험을 관리해야 할 것이다.

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대선공약대선공약 ‘어느 후보 정책이지?’…미미한 차이에 존재감 약해진 …, accessed May 21, 2025, https://www.yna.co.kr/view/AKR20250513148000003
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이재명, 부동산 정책 실패 거듭 사과…내놓은 새 공약 / SBS – YouTube, accessed May 21, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=lHuRATMG9o8

Negative Impact of Gold Extraction by Barrick Gold in the Dominican Republic

1. Overview of Pueblo Viejo Mine and Special Contract

2. Tailings Dam: A Looming Catastrophe

2.1 El Llagal Tailings Storage Facility

2.2 Proposed Naranjo Tailings Facility and Expansion

3. Water Contamination and Bottled Water Dependency

3.1 Household Water Safety

3.2 Livestock and Ecosystem Damage

4. Air Quality, Dust, and Respiratory Illnesses

5. Health Impacts on Community Members

5.1 Common Health Problems

5.2 Elevated Blood Lead and Heavy Metal Levels

5.3 Increased Mortality and Overwhelmed Cemeteries

6. Agricultural Decline and Food Insecurity

6.1 Crop Rot and Soil Contamination

6.2 Loss of Livelihoods

7. Forced Displacement and Involuntary Resettlement

7.1 Comité Nuevo Renacer and Census Findings

7.2 Threats to New Communities from Expansion

8. Lack of Transparency and Community Exclusion

8.1 Restricted Access to Information

8.2 Virtual AGM and Mobile Billboard Actions

8.3 Independent Expert Reviews

9. Regulatory and Civil Society Context

9.1 Role of EITI and Government Reforms

9.2 International Oversight and Campaigns

10. Corporate Climate Resilience Claims versus Local Realities

11. Pathways to Remedy and Recommendations

12. Conclusion

I. Executive Summary

II. 거시경제 환경 및 금리 전망

A. 한국 경제 전망 (2025-2026년): GDP 성장률, 물가, 소비 및 투자

B. 통화정책 및 금리 전망: 한국은행의 정책 방향

C. 거시경제 및 금리 전망 요약표

III. 수도권 주거용 부동산 시장: 현황 및 추이

A. 공급 측면 분석: 공급 부족 현실화되나?

B. 수요 측면 분석: 가격 민감도와 지역별 편차

IV. “이재명 변수”: 예상 부동산 정책 및 시장 영향

A. 예상 정책 기조: 실용주의와 공급 중심

B. 주요 공약 분석 및 시장 파급 효과

C. 예상 정책 영향 요약표

V. 수도권 주거용 부동산 가격 종합 전망 (2025년 하반기 이후)

A. 단기 전망 (2025년 하반기 ~ 2026년): 혼조세 속 차별화 심화

B. 중기 전망 (2027년 ~ 2029년): 공급 부족 심화로 가격 상승 압력 확대

C. 장기 전망 (2030년 이후): 구조적 요인과 정책 성숙도의 조화

D. 가격 전망 요약표

VI. 결론 및 전략적 고려사항

Works cited

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